La particolare congiuntura economica degli ultimi anni ha immesso sul mercato tante strutture alberghiere che, se non valutate attentamente, possono rivelarsi un vero e proprio bluff. Nel contesto della mia attività professionale, mi è capitato (non così frequentemente purtroppo, ma comunque non casi isolati) di essere coinvolto nel processo di acquisizione di una struttura alberghiera posta sul mercato immobiliare. Ho così deciso di scrivere queste brevi righe per indicare quali potrebbero essere i principi generali e le strategie necessarie per valutare un’opportunità alberghiera e presentare a grandi linee, il lungo processo con cui è possibile valutare un hotel esistente. Sia che si tratti dell’acquisizione di una proprietà alberghiera esistente o di una nuova superficie, il processo rimane ugualmente complesso e richiede un’adeguata e profonda analisi dei dati di bilancio. Il potenziale proprietario deve condurre una propria valutazione e analizzare gli studi di mercato per decidere se un’opportunità è di suo interesse. Il potenziale investitore deve avvalersi dell’assistenza di un Hotel Asset Manager (HAM) che può studiare la casistica e consigliare la strategia migliore per acquisire l’hotel. Le abilità di un HAM si riflettono nella loro capacità di vedere o meno il valore potenziale di un hotel. Prima di valutare l’opportunità di acquisizione, l’HAM dovrebbe capire a fondo il tipo di proprietario che acquisterà la proprietà.
Durante le fasi preliminari, l’HAM scelto sarà tenuto a stabilire una griglia di criteri per valutare la potenziale acquisizione, prendendo in considerazione gli interessi e gli obiettivi del proprietario. Altri criteri che i proprietari devono considerare possono essere classificati in termini finanziari, commerciali e di costruzione.

1. Aspetto finanziario: fattori come il costo del terreno o dell’edificio esistente, il potenziale apprezzamento del bene, i MOL passati e le previsioni future, il valore attuale nonché una valutazione adeguata.

2. Aspetto commerciale: fattori come il tipo di proprietà, l’ubicazione, la concorrenza attuale e futura, l’effettiva gestione della struttura (es. Franchising, leasing o contratto di gestione, ecc.) e il posizionamento dell’hotel o dell’area all’interno della comunità locale.

3. Aspetto dell’edificio: fattori quali lo stato della struttura esistente dell’hotel, la distribuzione degli spazi, il concept adottato in fase si costruzione, etc…

Un’ottimo HAM inoltre, dovrebbe effettuare una rivalutazione dell’opportunità e consigliare al potenziale acquirente i principali fattori commerciali da considerare durante il processo di negoziazione. In più, dovrebbe essere in grado di fornire un’analisi approfondita del mercato che includa i cambiamenti dell’offerta e della domanda competitiva, ma anche i parametri dei generatori della domanda e qualsiasi altra tendenza che possa avere un impatto considerevole sull’unità ricettiva oggetto della valutazione. Più chiare ed esaustive saranno le sue analisi dei dati di bilancio, più sarà facile individuare gli elementi critici che seguiranno l’acquisto del bene. È importantissimo che venga esaminato attentamente lo storico delle prestazioni aziendali, come, l’ARI (Average Rate Index), il RGI (Revenue Generating Index), il MPI (Market Penetration Index), il posizionamento, il MOL etc…

L’analisi delle performance storiche dell’hotel, inoltre, renderà più semplice la previsione dei risultati futuri. Da un punto di vista strategico, l’HAM effettuerà una valutazione della struttura, non solo dal punto di vista dei flussi di cassa attuali, ma anche per identificare i principali aspetti operativi e i ricavi del progetto di acquisizione. Inoltre, è ovvio che chi si occupa di valutare queste proprietà, si assicuri che l’EBITDA basti a sostenere i costi del debito che verrà contratto in fase di acquisizione, qualora l’investitore si avvalga di leve finanziarie per concludere l’operazione. Come parte fondamentale del processo, verrà nominato un esperto in campo edile, supervisionato ovviamente dal HAM, e con il quale esaminerà l’edificio (nel caso di un edificio esistente) e fornirà una stima completa dell’immobile, denominata “due diligence degli impianti e della manutenzione ordinaria”.

  Il perito nominato certifica che l’edificio è in buono stato di manutenzione e che non ci sono potenziali difetti nascosti che potrebbero portare a perdite importanti ovvero ad investimenti non programmati nella manutenzione straordinaria in futuro. Infine, l’HAM valuterà la relazione ed evidenzierà gli elementi che influenzeranno le future operazioni dell’hotel, sia in termini di perdita potenziale che di eventuale vaore aggiunto legato ad una gestione ottimale della struttura. La decisione dell’eventuale futuro proprietario, sarà basata sullo stato attuale della struttura nonché sulle potenziali entrate negli anni, a completamento del ROI.